租房好或買房好的實驗

"租房好? 或 買房好?"的實驗

時光飛逝，已經快兩年了，自從老師進行了"租房還是買房"的實驗。
期待之後老師與同學們後續有空時可分享實驗心得。


個人觀察感受來說2021、2022仍有漲(利率低點)
但2022遇通膨、升息，房價開始稍微下修盤整
2023房價仍稍微下修，買賣量再減少

在雙北的話，一家三口所需空間的住宅
25坪以上公寓(五樓不計)
或許在1500~2000萬之間(因地段/屋況條件而異)

(個人所處的台北市北區士北科一帶，或許感受不盡相同)

一事請教大家，謝謝
拿房子或土地跟銀行借錢可以貸幾年？
幾年內需還款？

老師是指
一順位房貸(購屋貸款)? (一胎)
還是指 二順位房貸? (二胎)

一順位
通常購屋時申辦，依銀行評估該不動產的可貸款額度
例：一般住宅 可貸成交款8成  (物件和買方 條件正常)，其他物件另有條件差異
例：成交1000萬 可貸800萬
一般貸20年，現有好像有貸30年的

二順位
有一種是 例：原額度貸款800萬已攤還至600萬，可借200萬，但利率會高一點點
視為短期擔保放款，可能以一年一簽模式，看一年到期後，要不要續貸
(請 銀行業補充)

其他 如原貸款有限攤還，想超過原額度的，可能看原銀行對貸款人條件評估
(比較沒遇到) 可能利率更高，條件更嚴苛 (畢竟對銀行增加風險) 或需找人擔保
找外面的，就更不用說了，可能陷入高利貸地獄吧

謝謝baggiotsai桑，
請問二貸或者拿房子土地抵押，
借款到期之後擬續貸，
一年一簽需先還款再貸，或者不用還款續簽即可？

會問這個問題是因之前有同學建議先買房，
再拿房子跟銀行借錢來投資
釐清這個關鍵之後就才知這個方法可不可行

如果一年一簽需先還款才能續約，
用這個方法借錢來投資就不可行
因為才一年股票可能套牢無法還款
就像一些同學2020年底看到股票反彈了才去借錢，
結果2022年股價回檔，一年一簽到期了，
還不出錢來就很麻煩。

二順位短期擔保放款 一年一簽
我自己2020曾辦過乙次，2021即還掉

不過我問過房貸行員續約是否要先還?
續約時銀行端會做文件形式，表示還舊借新，
但實際上借款人無須實際 還前款，直接使用原款項

過了一年，一順位的攤還仍有增加額度的話，還會問你要不要增加或借到滿

近期有和房貸行員聊問過：
一順位房貸利率2%浮動，二順位利率約2.7%餘(原銀行喔)

*銀行便於行事的作法，會不會不同時期依合約嚴格要求，我不確定

若先還款才能續約，
那麼答案就很清楚了，租房會比較好一點。
繳房租保有自有資金投資，
沒有借款到期的壓力做起股票來比較不會心慌，
這一點非常重要。

用巴菲特班方法投資每年至少10%，
這個報酬率比房地產高很多。
買房子20年後變成舊房子再賣出，
其實報酬率不高。

GNC就是被銀行抽銀根而倒閉的，
負債到期需先償還借款才能續約，
導致周轉不靈就倒閉了

房地產又是另一門學問了，台北市精華地產報酬率很高吧
中間20年也能收租

巴菲特班方法每年至少賺10%，
20年後淨賺5.7倍
哪裡的房地產加收租可以賺這麼多？

一開始的起跑就不一樣了。沒有人會傻到不貸款買房吧

本題不是講房貸，
而是二貸或拿房子土地抵押借錢投資

之前有小資族本金300萬元，
拿去當頭期款買了房子，
又準備二貸出來投資，
一年一簽，只怕需先償還借款才能續約，
這是重點，同學卻語焉不詳，很危險，
應該跟行員問清楚。

幾年前問過原貸款銀行關於房屋增貸的事,當時他們可以給較長期的增貸年限(5年以上)而非一年一簽. 理論上增貸期限應能超過景氣循環的的週期,可以在景氣好時賣股還貸. 但賣股時機不好抓(可能等不到貴價),且世事難料.

問題不在幾年一簽，
而是需不需要先還借款再續約？

一般談到房地產報酬率都有一個誤區，
用20年前新房跟現在新房漲幅相比。
問題是現在買一間新房20年後賣出是老房子，
漲幅大打折扣，
所以房地產報酬率不如名目上的高，因為房子有折舊。

我有傳訊給房貸專員聊問
「關於增貸/二胎續約會不會可能強迫還款後才能再借」
等了一下午，剛回電答覆
除非 借款人有不按時繳息、退票等不良金融記錄，或房地產大幅貶值的特殊狀況
銀行才會要求先還款

*如果班上有銀行業房貸部門的同學，也歡迎補充釋疑


本身是實驗C組，舊公寓已持有15年餘
(早年立志先買房，後來才遇巴菲特班)

認同老師提過 買屋收租投報率不是最佳，
房價一跌也是會有大損失的
在「前討論區」2020年有提問 現在該賣房嗎?
http://mikeon88.imotor.com/viewthread.php?tid=7798&extra=page%3D3&page=1
當時利率低，有聽建議先不賣

->現況收租中，租金cover本利攤，用來年還本金約30萬
因為家人健康不能爬高樓層
有另租低樓層公寓自用

老師也提過
年青人可以先累積資產到房屋價值，再來買房

現在剛好撐到 房貸餘額600萬 接近= 投資現值5x0萬

(下一步?)

屋齡4x年的舊公寓，或許該留收租減房貸+善用二胎投資 (但不太看好等都更)
或應該趁勢售出，專注在投報率高的巴班投資組合

目前心裡是傾向年底/年後售屋，老婆也無意見
倒是上週同學會一聊，個個說雙北市賣掉買不回(苦笑)

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【近期雙北房市觀察】

房價仍算(相對於工薪的)高點，可能盤整小跌
房租也有漲起來(通膨+不得擋房客報稅的效應)
要靠房地產高投報績效，恐怕不行

小弟的房產現值(略估1600萬上下)只能算是運氣，
有 奢侈稅/兩稅合一前的時代漲幅紅利
我出租，看年輕人乖乖的，我也出租不高
我租房，屋主也信任我，租金默契依前幾年行情->不高

跟老師分享一種房貸，叫做「理財型房貸」
假設名下有個2000萬的房子，可以跟銀行設定一個額度 (假設是1000萬)
設定的年限最高是8年，期滿後如果歷年還款都正常，一般都可以順利續約
這1000萬的額度沒動用的話就不會產生利息，
若有動用也只需要支付利息即可
假設動用100萬，房貸利息2.4%，每個月只會扣2000元的利息
(100萬*2.4% /12=2000)
如果又有碰到難得一遇的股災時，可以考慮用這個方式去套利

此外，如果8年期滿要續約時，不需要先繳清貸款即可續約
即使因為條件不足，銀行不願意續約時，銀行會將理財型房貸轉換成本利攤的房貸
以上是之前與遠東銀行房貸人員請教的資訊，供參考

理財型房貸: 以房子貸款一個額度及年限，例如600萬，1年，年利率2%。
1、有需要時再通知您的專員提領您需要的金額，例如100萬。
2、1年到期可以借新還舊，等於不用還本金。

借新還舊的手續費: 票信和聯徵的費用約400元左右

對於理財型房貸的小問題
我目前查到的
理財型房貸的利率高1%-1.25%左右
(參考出處https://reurl.cc/p66NDb)

如果設定1000萬
提出500萬去投資 房貸利息2.4%
(但如果利率高1% 不太可能2.4% 我這邊先當作2.4%計算)
進入股市時一定在相對低點
但遇到3年期股市低迷期

這樣要付的利息是
1-3年 500萬 房貸利息2.4%

假設第四年 股市回升10%
是不是在心理上
應該大部分人就會直接先把500萬還清了
這樣算起來好像沒有套利很多

只是我算3年股市低迷期算是比較保守一點

其實不管是自己的錢還是貸款的錢，只在股市放3年的效益都不大
我是覺得可以將理財型房貸當作一個備而不用的籌碼
當股災發生時，再將理財型房貸投入股市，之後也不用想著何時要獲利了結
就照巴班的方法淑買貴賣，讓資金在股市去複利放大
剩餘的精力就專心的將貸款慢慢還完
不過借錢買股票本來就是旁門左道的行為，多了許多不可控的風險
大家當作增廣見聞、奇文共賞即可

股災來臨時，敢押身家買滿就很勇敢了，要再額外去貸款買股的話，人性上很難做到！回顧我自己何時想貸款買股，通常是股市的信心已經回復了一大段的時候了，這個時候才會想錦上添花。

借錢買股，若不是買在最低點附近
買了再跌，壓力就大了！

以巴班的投資績效來說，房貸真的是投資的拖後腿
但每個人的家庭、環境不同，或許有此項剛性需求

不動產的漲幅價差紅利期已過
(除非熱錢再湧入/回流台灣)
收租頂多跟貸款利率打平或高一點點

原開題是想瞭解
租房不錯 的同學，有無進化到，其實一生租房好像也沒差，早點成為富人(220萬美金)
買房不錯 的同學，有無滿足家庭需求之外，或許在一定額度內活用房貸餘額的風險

這個問題沒有標準答案
每個家庭對房子的需求不同，
碰到的租屋狀況不同。
股市很多事情沒有被電到很難覺悟，
例如不要融資，勿集中持股，太貴的股票不能買等等。

只是大家要記得股票是報酬率最高的投資工具，
務必集中火力持之以恆在股票投資上才可能成為有錢人。
另外投資一定要做最壞的打算，
股市每2-3年就發生一次股災，跌掉3-5成很常見。
殷鑒不遠，去年股市大跌25%， 2020年崩跌4成。