租房好或買房好的實驗

精算師都無法做到百分百避險？
市場上很多事情是我們預想不到的

實際上來講，每個家庭還是會買自住房

最近因為第二房限貸政策，和房貸專員又聊了一會
一般購屋申請房貸，
銀行會評鑑 貸款人的收入負債比，
有些銀行會並行 資產評估法
資產評估：含不動產及股票投資等*

*但美股海外帳戶/券商複委託 皆不算，
因為國內券商/集保 無法即時確認海外投資的價格。

這樣如果同學靠美股/海外投資累積到1000~1500萬後
屆時購屋申貸，可能還是要注意
收入負債比或國內投資資產值*不含複委託
問了些特例海外工作者，可請海外銀行開證明

註：單一房貸專員互動，不代表各銀行無其他方式/特例

平均貸款25.4年代表到退休前都在繳房貸，恐難有閒錢投資！
#房貸期數再拉長！平均貸款約25.4年 民眾嘆「被房子套牢」：高房價才是問題

突然找不到要分類在哪，看看中國2019年買房年輕人的窘境
https://www.facebook.com/share/r/m9jAKm519ruL4ysn/?mibextid=5F9MXn

看到StudentHank桑的貼文心有戚戚焉，我曾經是個沒有數字概念，搞不清楚自己財力，卻拼了命想換房的小資，還好即時煞車，不然我現在為了還新房貸一定懊惱不已！

感謝老天，重回巴班，認真爬文，完全翻轉投資理財觀！

房貸斷頭的人都是未作最壞打算，
忽略了人生有很多意外，
收入下降、生病等

投資股票我常會預想
若股價腰斬會不會讓生活過不下去？
股市3-5年就來一次股災，崩跌1/3-1/2常見
這是為何我不要借錢買股票

借錢買股票的人股價跌10-20%就心神不寧，
這不是我們想要的生活

收入下降、生病這些意外，還通常不是分開著來，而是一起發生，
所謂禍不單行...
謝謝Michael桑總是教我們真正的，經得起人生大風大浪考驗的
最快賺錢方法。

1. 不借錢投資
2. 分散100支以上
3. 淑買貴賣
4. GDP理論加減碼
5. 買不會變公司

百分之百遵守以上原則，我才敢押身家
這是賺大錢最快方法

年輕人薪水一般，
為了成家買房開始付20年房貸，
養小孩費用日增，
剩下可供理財的本金已經不多，
又無緣學會巴菲特方法，
這是多數人的一生，
注定無法成為有錢人，
在事前早就可以預料

幸好有遇到Mike大，給我們正確的投資觀念與實作，不然我也可能走上一般人的道路，成為房奴

補充:而且現在還一堆是30~40年的房貸，不只20年，想想真可怕，繳完房貸就70~90歲了，到時候有沒有失業都不知道，有沒有體力與腦力工作也不確定，企業主管怎會願意任用比自己年紀大的員工...

最近在考慮買房或租房，因為兩個小孩要給他們自己空間了，算了一下
買房1000萬，頭期200萬，新青安貸800萬，寬限期3年，這樣往後27年每個月都要3萬房貸，整個錢根本打死
租房的話，每個月1萬5，在申請租屋補助5600，等於花不用1萬就能住到
所以打算先租個幾年之後再打算

台灣房屋集團根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，全台20歲以上女性購屋比例逐年提高，2023年達48.2％，創近10年新高。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，根據勞動部統計，2023年女性每人每月總薪資約5.2萬元，比起10年前的4.2萬元，薪資成長逾2成，增加幅度甚至還超越男性，高出約1個百分點，女性的經濟條件越來越好，有能力置產的女性跟著增加，加上現今新世代女力不婚不生比例高，女性有偶率已不到5成，少了家庭與育兒負擔，女性也更有能力為自己買房添資產，而這樣的現象，在都會城市也會比偏鄉來的更明顯。

觀察六都2023年女性購屋佔比，其中，台北的天龍女購屋力為六都最高，女性購屋佔比超過半數約50.8％，同時也是六都中唯一女性超越男性的城市，已連續2年女性購屋族比男性還多。

個人感想:
1.房產是重要的安全感來源，尤其對女性。之前遇到的二位女性主管，都有好幾間房產。
2.女力撐起房市，優質建商仍是買股的好選擇。

提供我的經驗給大家參考:
因為孩子漸漸長大, 想讓孩子們有各自的房間
所以2個多月前開始看房, 一個月前議價簽約
找了兩家銀行估價: 一家估成交價的7成5為貸款成數; 另一家估價較低, 但是貸款成數是8成
所以貸款額度差不多的情況下選擇前者
原因是因為前3年繳息即可, 但是3年屆滿可以選擇繼續繳息而不還本金
這樣一來就沒有還本金的壓力
只要長期房價不跌, 房貸可以在售屋時結清 (或許還有房價上漲的資本利得)
我相信天龍國的房價要跌不容易
根據銀行經理跟壽險營業員告知, 其客人與周邊朋友沒有人在繳本金的
大多數人把繳息視為繳房租, 原來準備來繳本金的錢投入股市投資
用巴班的方法投資收益可輕輕鬆鬆超過利息支出
或許我有考慮不周的地方, 還請指正

同學都假定用巴班的方法投資不會賠錢，
這是看了10多年之後的結果，過程中則不是這樣。
2020年3月疫情股災最低點，大盤跌了50 %，我的股票也跌了50%。
2023年初買滿金融股之後，隨即碰到美國銀行發生擠兌。
以上兩種狀況雖然現在都證明我們是贏家，
可是過程中若用房貸或融資來投資恐壓力山大，少有人挺得過來。
今年股市可能開高走低，希望大家能通過這次考驗。

真的租就好；
擔心小孩⋯ 小孩長大 會出去
擔心老年⋯ 人老健康不怕沒地去

不健康的話 反正就養老院 醫院 二選一

Mik桑說的沒錯
我想了一下每個人的財務狀況不同
我的案例不足以給其他同學借鏡
大部分的同學是受薪階級而我是小企業主
若是誤導了同學可真是罪過

很多事情沒有標準答案。
用巴菲特方法投資一定會賺錢？
答案是不一定，要看能不能挺得過短線波動。
用融資或房貸來投資所要承受的壓力就很大。
有些人投資失敗回頭來怪罪巴菲特方法不好，
其實是他們私下用融資或房貸加大槓桿才挺不過去風浪。

買房好或者是租房？
這個問題也是無標準答案，
除了每個人股票和房產投資經驗迥異之外。
家庭因素也不一樣，家家有本難念的經，
主客觀因素太多，最後得到的答案也不同。

純粹就炒房或炒股而言，即用房地產或者股票來理財 ，
我的股票報酬率11年平均13%，遠高於房地產報酬率，
但對於其他人而言又不一定，
要請大家確實記錄自己的績效表才能做出重大決策的判斷依據。

很多人輕忽了借錢投資的風險。
很多人不知買錯股的風險高達30%，而且無法大幅降低。

根據金融聯徵中心資料顯示，今年1月同時有房貸、信貸的「雙貸族」高達36.3萬人，再創歷史新高，較10年前增加6萬人。其中，雙貸族每人平均信貸101萬、平均房貸568萬，平均雙貸總額是670萬元，統統都寫下歷史新紀錄。

...這代表很多人「槓桿開到滿」，能夠借的全部借。這在景氣好時，沒什麼問題，但一旦景氣反轉、股市下修，收入減少或失業，或是央行持續升息，事情就會很大條。

房貸也是借錢的一種⋯

這樣買房除了 1」重壓 還加上了  2」借錢投資
看來除非 一棟房子是總現金資產的1% 時 才可以考慮投資

以目前可能 1500萬-2000萬的普遍房價來看  

買房要能當作正常投資的話⋯
夥伴會需要  15-20 億的可用資金 ⋯

往南或是往東走 即便400-800萬的話
也會需要 4-8億 的資金

這樣一棟房子 才可以當成一支適當比例的股票 （1%） 

我覺得房子的意義還是大於股票一棵果樹的價值，
我名下的房子是和家人各出一半的資金合買來給父母住，
該房子市值的一半，大約佔我總資產的10%左右，
算是安全沒有壓力了。

目前大部分(自住房在都會區的)台灣家庭，不動產市值應該都佔總資產的50%以上吧。