租房好或買房好的實驗

我個人也覺得房子不應該當作一隻股票來評估。
誠如Mike 桑說的，每一個人有不同的需求，購房或是租房沒有標準的答案。
房子是與家人一同生活的地方，也是擁有共同回憶的地方，更是一個安全的避風港。
若是有4~8億的資金，卻還要租房子住，豈不是錦衣夜行?
我評估房貸的金額可用自己公司2~3年的獲利還完
就毫不猶豫地的簽約了..
當然我的案例不適用其他同學
關於借錢投資, Mike桑跟Curry桑已經說明得很清楚了

宏比特桑、Tevin桑與pmfeedbak桑點醒了我，單一房產（甚至房貸）佔總資產越高，則焦慮感越大。因租屋有加入社區群組，常看一些爭論的問題，最近地震屋損問題，特別明顯。

其實沒有標準答案，大家都是對的
小弟上面只是用巴班投資的角度去看各式各樣的選擇
畢竟客觀來看 投資是不分項目 適用於1)不重壓 2)不借貸

但就像大家都知道酒精傷身 我們還是會飲酒
因為飲酒所帶來的 人際關係、精神層面⋯等各式的優點
也是純客觀健康角度無法估計的

所以房子與否
個人開心；就都是對的了

至於錦衣夜行⋯ 其實是歐美很常見的生活型態喔
有錢一樣可以低調生活的；不需要高調鋪張

只有亞洲比較喜歡炫富比拼 ⋯
雖然我們也說 『財不露白』 就是了

我有一位朋友跟tevii0326桑一樣是一位小企業主,這位朋友一直以來都是喜歡買房理財,其他投資比較少,除了年輕時第一間房是家人給錢購買以外,之後都是自己賺錢積蓄加貸款買進,20幾年來已有三間房,都在台北市,加總起來市值已經破億,目前剩下的貸款總共只有1200萬左右,也不是很多,因多年來房價增幅很大,所以這位朋友對房地產深信不疑,
可是像Mike桑以前曾說的,一般人一輩子可能買一間房子就非常吃力了,如果太早買房子積蓄多數被綁在房貸上導致無餘錢投資理財未來命運就可想而知
tevii桑與我朋友共通點都是收入較高並非受薪階級小資族,tevii桑說他新買房子的房貸金額可用他自己公司2~3年的獲利還完,我朋友最近也說過類似的話,說她2年前買的第三間房的貸款(1200萬)計畫三年就要還完,所以對他們負擔不大,壓力有限,可是對其他同學而言就無法這樣做了....大家真的條件不一樣.........,

我是選擇跟父母一起住的 ....

家裡面的空間夠、加上父母老了 需要有人在旁照應

平時無聊大家可以聊個天、吃飯一起做、水電不用繳、家務有人用 ......

還省下一大筆房子花費

我還滿喜歡大家住在一起的感覺

也很感謝老婆 不計較 .... 又沒婆媳問題 .....

不會一天到晚吵著出去住.... 要個人的空間 !!

人生中最大的買房支出 ....... 就這樣跳過去了 !!

每當有人聊起 買房這話題時 .... 我總會慶幸自己 沒這困擾 !

現在能接受與長輩同住的媳婦，是保育類稀有動物。要好好珍惜。

身邊大部分的人，股票長期是虧錢的，買房長期是賺錢的。主因應該是，大部分的人買房的是(被迫)長期持有，買賣股票卻常不是長期持有，小賺大賠。

另一個原因，是買房前大多數的人，會花時間仔細研究確認，是否有抗性與嫌惡設施等。買股的態度，比買房隨便多了。

所以對大多數家庭來說，買房(相對於買股)可能還是，錢比較能留得下來的選擇，如果繳貸款期間，沒有碰到失業、重病等，需要被迫賣房的意外狀況的話。

就好像有個研究指出：熬夜容易使人肥胖
但是每個人體質不一樣
我同樣熬夜卻還是瘦皮猴
巴班方法適合所有上班族
而且有數理、社會科學、會計理論基礎
非單純的數字遊戲
讓投資股票可以沒有投機性
讓人安心的buy and hold
可是對身邊的親朋好友來說還是難以理解與想像

根據主計處最新國富統計報告，110 年底家庭部門資產仍以非金融性資產之房地產為大宗，占家庭部門淨值之 31.54%；金融性資產中人壽保險準備及退休基金準備占 22.17%，有價證券占 18.93%，現金與活期性存款 13.63%

https://ws.dgbas.gov.tw/Download.ashx?u=LzAwMS9VcGxvYWQvNDYzL3JlbGZpbGUvMTEzODgvMjMwODQ2LzExMOW5tOWci%2BWvjOWgseWRii5wZGY%3D&n=MTEw5bm05ZyL5a%2BM5aCx5ZGKLnBkZg%3D%3D&icon=.pdf

國富報告中，家庭部門之房屋係以營建工程造價評價，而土地則以公告現值評價，兩者均與市值有所差異，致國富統計房地資產低估。
參考資料

國富統計報告的房屋價值，應該不是用市價決定的。

(一)非金融性資產
1．房屋及營建工程、運輸工具、機械設備：家庭部門房屋採財政部
財政資訊中心之「房屋財產檔」為基礎，以建造工程價值評定。

連結在此

賣完股票後，真的去休假，在海南島三亞long stay，休假的住所在30樓，景觀佳，光線明亮，好喜歡！平常喝咖啡都在店裡，這次拿回住所，邊看景觀邊喝咖啡，美景完勝咖啡店，開心又感恩。

這次long stay啟發小戶的我對租房好還是買房好的拙見，折衷如下:
1.買財力遊刃有餘的房子，不用太大太好，有個窩高齡還在世不擔心被房東趕。
2.留資金到股市創造最大報酬率。
3.個人看法，大部份的房子短期看漲，長期不一定（少子化，高齡社會⋯）也許多年後閒置房屋大增，租屋更容易。
4.現金與健康，還有能走的雙腳才是底氣。
5.有機會到各地小住一段時間，租屋，選擇"理想中"的房型。
（不在乎天長地久，只在乎曾經擁有～用心感受，都能成為永久的回憶）
6.以下是三亞住所的景觀，瀕臨三亞河畔，分享給大家:



附註:
1.三亞蛋黃區的中古大樓房價相當於台北的石牌北投中古屋的房價。
2.大陸最大的連鎖咖啡店，瑞幸咖啡，號稱中國的星巴克，幾乎天天特價，拿鐵約台幣60,可能不是鮮奶，奶粉味重，不推。
2.自己新北的房子在1樓，長輩喜歡1樓，當時我不敢說實話，故意亂砍價想嚇跑賣家...賣家卻同意賣(回頭想，我是低價買入普通房)，入住後發現不通風且光線不足，超想換房...回到巴班爬文此主題後甘願作罷，這次long stay實現入住理想中的景觀房，短期居住可接受，且未來可短租不同地區不同類型景觀房，負擔相對小。

提到Long Stay, 我一直有個退休後的想法:
就是每年出國3~4趟, 到不同的國家/城市去住3~4周
住在AirBnB應該花費也不會太高
這樣才能真正體驗當地的生活, 而不是當一個觀光客走馬看花
喜歡的城市還可以每年去或是隔年去
現在出國只能是走親子路線(主題樂園)

發表一下個人淺見，先說個人立場。房屋是住的需求產品，不應該是投資商品，一旦被當成商品投資獲利，長期對國家發展是很不利的。

個人認為用投資角度看是一個3-5倍的槓桿工具。
比如一間總價1000萬房屋，自備款通常為2-3成。
這裡用二成來算就是200萬自備款，其他的跟銀行貸款，利率2.185%起跳
政府推的青年安心成家貸款補貼後利率為1.775%總共補貼三年

如果房價漲50%也就是1000萬房屋變成1500萬，持有時間為滿5年
預設當初為買預售屋買時候沒有仲介費，賣屋有仲介費市場行情為成交價4%共60萬
持有五年房地合一稅為獲利20%(可扣除成本)
還有利息支出五年2.185%利率計算約87.5萬

簡略計算1500萬-1000萬-60萬-87.5萬=約352萬，另外還需要繳土地增值稅和成本還可計入土地漲價總數額
一加一減。這裡就先不計算
當然還有房屋稅.地價稅

還有400萬免稅這裡先不計入)
個人交易自住房屋、土地符合一定條件者，課稅所得(稅基)400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按稅率10%課徵所得稅。 適用條件為(1)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。 (2)交易前6年內，無出租、 供營業或執行業務使用

當初自備款200萬
五年後變成385萬淨賺185萬
如果房屋出租3萬/月 (約房屋總價3%)  年收36萬，五年共收180萬(假設都沒空租期)
(租金要報稅但實務上很多房東不報稅，縱使現在政府推公益出租人)
當初自備款200萬
五年後變成385+180=565萬
淨賺365萬
難怪一堆人買房投資(非北市為主)，這樣投資有個前提是房價基期要低，也就是單坪價格不能高
比如本來30萬/坪的要漲到45萬/坪，會比本來80萬/坪要漲到120萬/坪的容易

另補充:身邊有一些論點是通膨大于利率就該一直跟銀行借錢，不然會被通膨吃掉,如果本來買得起1000萬用現金買的的，就應該貸款買，剩下的錢轉向下一間房地產或是金融投資?

以上個人淺見，歡迎大家補充討論

huang桑所言上述，是一帆風順的情況⋯

經當過二房東分租雅房，結果有一長段時間租不出去，⋯手頭緊的發愁

我家是金融海嘯受災戶，工作受波及，財務吃緊很長一段時間，還好疫情平安度過

坐捷運時偶爾聽到乘客聊天，說老公又被裁了
所以Mike大常耳提面名不要開槓桿，不要借錢投資，我的感受很深，在逆境下，把孩子養大，貸款還清，還有資金回到巴班投資練功，傳承給孩子，我很感恩。


有些事情，人算不如天算，還是要留意能否面對最糟的情況。

早上開車突然想到，房價雖然一直漲
小資族財力總有個極限
再往上就需要靠祖產幫忙
而且投資客再往上獲利也有限
太貴他們也不會進場
鄉下的透天、巷子內的中古屋、小兩房產品都一樣
房子乍看下比股票賺的多，是因為高總價加槓桿
但是巴班方法能獲利無限
房子卻是有限的
像親戚的店面
以前雖然買1000萬內
現在漲到3000多萬
畢竟只是一般的4米（半）店面
再往上我想是不符合投報率的
而且屋齡已經40年老舊了，獲利也才3倍多
還是老老實實用巴班方法投資股票
熟買貴賣，報酬率才最大
百倍、千倍都有可能，只是需要時間

我們兩個小資夫妻，幾年前買了間舊公寓，還好總價不高，每月還款壓力也不會很大，
雖然離上班遠了一點，還好走路10分鐘可到捷運站，有個房住個安心為主。
自住房子平時不會去想未來能賣多少，也沒有盈再表能推算未來房價。

一人的薪水幾乎都跟同學名牌買股票，從這幾年的績效，可以預見到未來不用煩惱退休金的可能性，
當心情不好，或是工作壓力大時，有時會跟太太打開績效頁，推算未來幾歲後可以不用為工作而工作，心情就開心。
現在帳戶總值終於接近千萬了(已比我的房價多)，複利效果只會長大的越快，期待退休前也能億來億去。

原本也想繼續租房，但小孩漸漸長大，套房已經不足三人生活，
無奈目前雙北遍尋不著下一個租屋處，不是租金太高，就是房子環境不佳，不然就是太遠交通不便，
沒有家中的奧援，還需要思考分擔家計等，加上後來通膨跟房價飆漲太可怕，早就放棄買房的想法。

正苦惱租屋處時，得知一個賣房物件是雙北以外，總價還能負擔的範圍 (優點：市中心住辦區、平地、生活機能極佳，缺點：老舊公寓、須爬五樓、未來通勤時間變長)，
謹慎思考後，決定下斡旋。
之前常為了買房，老婆常意見相左爭執，常說股票明明就可以變現買房，
但每次都必須忍住情緒，只回這是讓未來有舒服退休的機會，甚至讓小孩除了教育之外，可以過更好生活的機會。

慶幸的是6年前上了巴班，從買了一張新產跟半張富邦開始，加上這幾年做好收支分配，減少非必要花費，剩餘的錢都當作投資本金，
隨著幾次的加減碼，本金、股票市值都逐年增長，但跟各位前輩相比，仍有很大的距離。
若不是這次剛好遇到這種買房物件、條件，又剛好遇上巴班開始跟隨投資，加上今年Q1 有減碼獲利機會，
種種因素湊合下，才讓我有機會先拿出一些資金買房。

但幾檔減碼的過程，又要為了頭期款，又要保有累積的本金、資產，又希望維持一定的持股比例，真的是天人交戰。
話說回來，買房的過程仍洽談中，心裡還是os如果有適合的租屋物件，真的還是會選擇租房。

陳艾倫桑
我跟你很類似的情況
我老婆的周遭9成人貸款買房
每當她又被朋友洗腦後
我又得再次說服她

我:
20年後可以買10間
你現在只能買1間
忍耐一下

房子不能當飯吃

還有好多一來一回的辯論
平均2個月就會再次談到可不可以買房的議題

我很慶幸目前為止都還說服的了...

我覺得買房/ 租房，是看需求和資金狀況。
可以租到合適的房子時，租房最值得
租不到合適的房子，也不得不買房了

參考天下的文章
點我開啟原文「591實價登錄統計近10年房價漲幅，2012年全台平均單價18.1萬元，2021年增加至26.9萬元，10年漲幅近5成；七都以台南上漲1.89倍，將近二倍最多，其次為高雄市1.3倍、台中市1.1倍」

我們用10年上漲最多的台南來看，上漲了1.89倍
所以100萬房子賣了會變成189萬，未扣除過戶成本與各項稅金下賺了89萬，年化報酬率是6.57%(稅前)
而巴班同學們都的年化報酬率都是10%以上(稅後)，兩者差異很明顯

同學想與家人一起作驗證的話
可以在想評估的地區，找個屋齡10年以上還不錯的大型社區 (最好是有上千住戶的，數據比較豐富)
再到實價登錄的去盡可能的拉長時間下載交易資訊
實際見到有興趣的社區房價成長狀況，再考量買賣的交易成本與變現不易等因素
應該更容易達成共識

買房 不就和借錢投資一樣嗎？
既然借錢投資 是板上釘釘 的忌諱⋯

其實我比較不懂⋯ 這篇討論時 怎麼有白海豚式的轉彎

蠻驚訝許多同學連基本觀念都沒有

https://mikeon88.blogspot.com/2018/08/1821.html

關鍵在於波動大小，
買房可以有7成槓桿因為房價通常不太會暴跌。

g1214436樣，感謝點出漏掉的陳述
補充一下我前篇的陳述是：現金買房，不考慮貸款購屋的部分

因為大部分的人是被房市的漲勢吸引
而家人既然是被媒體的「漲x倍」給吸引
我們就直接思考：這樣的漲勢值得我們把現金投入嗎？
使用實價登入的資料
同學就能可以評估自己用現金能購入的房子，實際可以在過去十年為自己帶來多少價值了

我的評估結果是不值得
1、年化報酬率太低
2、資金流動困難
3、風險太集中
4、買不起蛋黃區，也買不起新房子，所以房價實際上漲的情況沒有媒體報導的吸引人，而且很長的時間⋯ 成交價是不動如山啊，根本沒在漲⋯

借錢投資是另一個議題，要討論的是風險和心理
以我的個性是不考慮借錢買房的

老師提到重點了「波動大小」

如果借錢投資 是控制在 月定存的24倍
加上各種保險做後盾；
還有重點「 跟隨巴班」買賣

借錢並不是 就要融資、就要show hand , all in
只是讓資金變大、該剪果樹剪果樹、看到老師號角就買入

房貸金額可觀⋯ 以20年左右來說
7成 隨便都是 14年份的收入喔⋯
這樣風險相比下 房貸的7成 風險 是明顯槓桿高許多的喔
（ 14年 Vs 2 年 ） 的概念

g1214436桑，「房價通常不太會暴跌。」
「通常」應該也是個關鍵，本質上，仍是漲停不可知。
Mike演講2天內容中，第一天花了整個上午，傳達核心關鍵：漲跌不可知。如前面王聿媃桑說的一樣，點破我既有觀念，因大家一直在問不可知…
甚是精彩，非常推薦。

看完討論區2個討論，有不少含金量慎高的留言，但忍不住說一下，最近，我YT突然出現大量的買房投資的影片，甚至看到某YT仔說：大家研究股票很多，而房產投資，因門檻高，所以，研究不深，讓他來說明一下，這個「快速致富的房產投資法」…….

最近，是不是有買房過熱的現象？

如果光論投資，而不是其他剛性的自住需求或是不可抗拒的原因外，我覺得投資房地產跟投資股票是兩門學問
之前我也有提過，我也都跟家人甚至太太說買股的投報率是比買房高的(他一直想買房)
不過這個論述有兩個主要前提:
1.投資股票要遵守Mike的巴班原則
2.投資房地產只是個小白
假設你不會巴班神功，你就跟股市小白一樣，買房買股你都會賠(我太太就是這種)
如果你是投資房地產的高手，而且手上現金多(不然買房會讓你的現金流都被卡住)，知道要買在哪個區域一定會漲，知道買幾年後要賣(房地產也是貴了要賣，因為前面幾年的投報率才高)，那麼有可能你的勝率會高過股票投資。

雖然有同學拉10年房市來看，我也堅信長期來看，房地產放久投報率都不會贏我們巴班的績效，但是房市的漲幅在投資客眼裡要看的是漲幅高的波段，除非是養地，否則投資不會放到10年。而我自己在新竹買的房3年就漲了3倍，相信有跟到台積設廠的投資客都知道漲勢驚人，甚至都漲到熊本去了。

不過話說回來，我就是那種不懂投資買房的小白，雖然新竹買的房大漲，但是初衷買給老人家有個家住的，有沒有漲其實也真的沒有那麼在意，畢竟不是拿來投資。所以我覺得我還是認真學巴班的神功比較實在(我也沒錢投資買房啦 )。

不好意思，我再補充一下

簡單來說就是你的能力範圍在哪，就做你能力範圍的投資就好
超過你能力範圍，那就是風險，留給有能力的人去做就好，不要看到有人賺錢就忽視了自己的能力範圍跟風險，因為無論賺多少次，只要失敗一次就可能讓你Game Over了